[매매계약] 매수인이 중도금이나 잔금을 지급하지 않으면 계약금 몰취 가능한지 여부
- 해약금과 위약금의 구분
해약금이란, 계약 당시에 금전을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 금원으로서, 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있는 금액을 의미합니다(민법 제565조 제1항). 계약서에 계약금 포기나 배액 상환과 같은 해약금 조항이 명시적으로 없더라도, 당사자 간 다른 약정이 없는 한 계약금은 원칙적으로 해약금의 성질을 갖는 것으로 추정됩니다(대구지방법원 2022가단120401, 대구지방법원 2022가단120319 등).
반면 위약금이란, 계약당사자 어느 한쪽이 채무불이행을 하여 계약이 해제되는 경우, 배상해야 할 손해배상금을 미리 정한 금액으로서 손해배상액의 예정에 해당합니다.
계약금은 해약금으로 추정되지만, 그렇다고 하여 위약금으로 추정되지는 않습니다(대전지방법원 천안지원 2022가단121076, 울산지방법원 2020가소17569 등). 계약금이 위약금의 성질을 가지려면 "채무불이행 시 계약금을 몰취하거나 그 배액을 상환한다"는 등의 '위약금 특약'이 별도로 있어야 합니다(울산지방법원 2020나15423, 대전지방법원 논산지원 2020가소2387 등).
- 매수인이 중도금이나 잔금을 지급하지 않아 매도인이 계약을 해제한 경우 계약금을 위약금으로 할 수 있는지 여부
가. 위약금 약정을 한 경우
상대방의 귀책사유(채무불이행)로 인하여 계약이 해제된 경우 서로 주고 받은 금원은 반환해야 합니다(민법 제548조 제1항). 다만 계약이 해제된 경우 귀책사유 없는 당사자는 해제의 원인이 된 귀책사유 있는 당사자에게 손해배상을 청구할 수 있습니다(민법 제551조, 제390조). 여기서 계약상 위약금 약정이 있다면 손해액은 위약금이 됩니다.
나. 위약금 약정을 하지 않은 경우
만약 계약상 위약금 약정이 없다면 손해액은 ① 이행이익, ② 신뢰이익 둘 중 하나를 선택하여 상대방에게 청구할 수 있습니다.
1) 이행이익
이행이익이란, '계약 이행이 되었더라면 얻을 수 있었던 이익(이행이익)'을 말합니다. 예를 들어 부동산 매매계약 해제로 인한 이행이익은 매매계약이 정상적으로 이행되었을 때 매도인이 얻었을 경제적 이익(매매대금)과 계약 해제 당시 매도인에게 남겨진 경제적 이익(목적물의 시가)의 차액입니다. 해제 당시 부동산의 시가가 약정 매매대금보다 하락한 경우, 그 차액이 이행이익이 됩니다. 매매대금이 14.1억 원이었으나 매수인의 채무불이행으로 계약 해제 당시 부동산의 시가(감정평가액)가 13.56억 원으로 하락한 경우, 그 차액인 약 5,300만 원을 매도인의 이행이익 손해로 인정한 사례가 있습니다(대전지방법원 천안지원 2023가합100578). 계약 해제 후 매도인이 제3자에게 목적물을 다시 매도한 경우, 원래의 매매대금과 제3자에 대한 매매대금의 차액을 손해액으로 본 판례도 있습니다. 당초 매매대금을 받을 예정이었던 시점부터 재매도 대금을 취득한 시점까지의 기간 동안, 원래 매매대금에 대한 법정이율에 의한 이자 상당액을 합산하여 손해액을 산정할 수도 있습니다(대구고등법원 2017나20495).
2) 신뢰이익
신뢰이익이란, 채권자는 그 계약이 유효하게 이행되리라고 믿고 지출한 비용을 말합니다. 신뢰이익의 배상 청구는 이행이익의 증명이 곤란한 경우 그 증명을 용이하게 하기 위해 인정됩니다(대법원 2002다2539, 전주지방법원 2022가단22854, 대전지방법원 2016가합104061 등). 계약의 체결과 이행을 위하여 통상적으로 지출되는 비용이 신뢰이익이 될 수 있습니다. 예를 들어, 매매계약의 경우, 부동산 매매를 위한 중개수수료(서울북부지방법원 2021가단133691), 소유권이전등기에 소요된 취·등록세 및 법무사 보수(춘천지방법원 속초지원 2019가합200552, 서울남부지방법원 2019나54106)를 신뢰이익으로 인정한 사례가 있습니다.